それでは、以下例題を通して計算してみます。

路線価は１５００００円。宅地の用途は普通住宅地としてます。

 

この数値を基本価格とし、国税庁が決めている補正率を基に相続税評価額（路線価）を計算していきます。

 

各種補正表は国税庁の『財産評価基準書路線図・評価倍率表』といサイトから手に入ります⇒(http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/h30_thyousei.pdf)

 

補正率表を手に入れましたら、以下、○で囲んであるところを見ていけばよいということです。

奥行き６０ｍ(長い！)なので、補正率は０．８６となります。

 

表から分かる通り、道路からの奥行きが長いほど土地の価値は下がります。

 

次に間口狭小補正率を確認します。

 

間口５ｍなので、間口狭小補正率は、

以上の表から、補正率は０．９４というのが分かります。

 

コチラは、間口が広いほど土地の価値が上がっていくのが分かります。

 

最後に奥行長大補正率です。コチラは上記二つと違い、もうひと手間計算が要ります。

 

というのも、【奥行距離】÷【間口距離】で間口に対する奥行きの割合を観ます。

 

この例題の場合は、６０÷５＝１２

 

そして以下の奥行長大補正率表を確認します。

８以上ですので、０．９０です。感覚で分かると思いますが、奥行きが長い、もしくは間口が狭いとこの左端の数値は大きくなり、そしてその数値が大きくなればなるほど土地の価値は下がります。

 

以上を路線価に掛けます。

 

１５００００円×０．８６×０．９４×０．９０＝１０９１３４円

 

となり、なんと路線価に対し７２％(１０９１３４／１５００００×１００)の価値になってしまいました。

 

最後に路線価は１平方メートル辺りの価格ということなので、

 

上記価格に地積をかけると、土地の価格が分かります。

 

すなわち、

 

１０９１３４×３００＝３２７４０２００円

 

前回、路線価は実勢価格のおよそ８０％ほどとお話しましたので、

 

これに８０％を除してみると、実勢価格が推測できます。

 

３２７４０２００÷８０％＝４０９２５２５０円

 

「路線価からの計算ですと、およそ４１００００００円でこの土地は売れるのではないかもしれません」

 

と売り主さんに価格の提案ができそうです。

 

また、補正率に関しては、他にも以下の種類があります。

 

・側方路線影響加算率
角地などは土地の価格が上がるように、率が加算されるというものです。
・二方路線影響加算率
道路に挟まれている土地は価格が上がるように率が加算されるといものです。
・不整形地補正率
形がいびつな土地は価格が下がるように補正率が掛けられます。
・がけ地補正率
がけ地の面積が広いと、土地の価格が下がるように補正率が掛けられます。
・規模格差補正率
大都市と田舎では、土地価格の差がありすぎるので、その格差を是正するために補正率が掛けられます。

 

正直、ここまでの価格の調べ方は、教科書通りといったところです。

 

次回は、これぞ不動産の真骨頂と言われるような、限定価格についてお話します。

 

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